Le droit de la copropriété au Maroc : Entre renforcement de la gouvernance et adaptation aux modèles résidentiels innovants.- GASMI IMANE – AZZAB MEROUANE.

Le droit de la copropriété au Maroc : Entre renforcement de la gouvernance et adaptation aux modèles résidentiels innovants.

The Law of Co-ownership in Morocco: Balancing Enhanced Governance and Adaptation to Innovative Residential Models

GASMI IMANE

Doctorante à

FSJES- l’Université Moulay Smail de Meknès-Maroc-

AZZAB MEROUANE.

Doctorant à FSJES- l’Université Mohammed V- RABAT- -SOUISSI

Laboratoire d’Etudes et de Recherches Juridiques et Politiques.

 

هذا البحث منشور في مجلة القانون والأعمال الدولية الإصدار رقم 59 الخاص بشهر غشت / شتنبر 2025
رابط تسجيل الاصدار في DOI
https://doi.org/10.63585/KWIZ8576
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Le droit de la copropriété au Maroc : Entre renforcement de la gouvernance et adaptation aux modèles résidentiels innovants.

The Law of Co-ownership in Morocco: Balancing Enhanced Governance and Adaptation to Innovative Residential Models

GASMI IMANE

Doctorante à

FSJES- l’Université Moulay Smail de Meknès-Maroc-

AZZAB MEROUANE.

Doctorant à FSJES- l’Université Mohammed V- RABAT- -SOUISSI

Laboratoire d’Etudes et de Recherches Juridiques et Politiques.

Résumé:

Le présent article analyse le régime juridique de la copropriété au Maroc à la lumière de la loi n°18-00 telle qu’elle a été modifiée par la loi 106-12. Il vise à mieux cerner les enjeux juridiques actuels liés à la copropriété dans le contexte urbain marocain. Dans cette perspective, et face à l’essor de l’habitat collectif, la réforme cherche à renforcer la transparence, la gouvernance et l’équilibre entre droits individuels et intérêts collectifs. L’étude met en évidence la dualité entre parties privatives et parties communes, ainsi que les responsabilités attachées à chaque copropriétaire. Elle examine également la diversité des formes de copropriété et souligne l’importance du règlement de copropriété en tant qu’instrument central de régulation.

Abstract:

This article analyses the legal regime governing co-ownership in Morocco in light of Law No. 18-00, as amended by Law No. 106-12. It aims to provide a clearer understanding of the current legal issues related to co-ownership in the Moroccan urban context. In this perspective, and in view of the growth of collective housing, the reform seeks to strengthen transparency, governance and the balance between individual rights and collective interests. The study highlights the duality between private and common areas, as well as the responsibilities attached to each co-owner. It also examines the diversity of forms of co-ownership and emphasises the importance of co-ownership regulations as a central regulatory instrument.

Introduction :

La copropriété se distingue avant tout par sa capacité à instaurer un équilibre entre l’individualisme du droit de propriété et la solidarité inhérente à la gestion collective des intérêts communs^[1]. Elle offre, de ce fait, un cadre juridique particulièrement adapté à la vie en communauté au sein d’un même ensemble immobilier, où la coexistence d’appropriations privées et d’obligations partagées devient la règle.

Sur le plan juridique, la notion de copropriété, bien que consacrée en droit français par l’article premier de la loi du 10 juin 1965^[2], demeure dépourvue d’une définition explicite dans la législation marocaine. Face à ce silence du législateur, la doctrine s’est employée à en préciser les contours^[3]. Elle l’envisage comme l’organisation juridique d’un immeuble bâti, ou d’un ensemble d’immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette définition met en lumière la dualité fondamentale de la copropriété : d’un côté, l’appropriation exclusive d’un espace déterminé ; de l’autre, la détention indivise de droits sur les éléments destinés à l’usage collectif.

Dans le contexte de l’urbanisation croissante au Maroc, il convient de souligner que la copropriété s’est imposée, d’une part, comme un modèle d’habitat prédominant^[4], ce qui rendait indispensable, d’autre part, l’instauration d’un cadre juridique à la fois clair et adapté. À cet égard, la loi n° 18-00, promulguée en 2002^[5], a constitué une première étape déterminante dans la réglementation de ce domaine^[6]. Toutefois, force est de constater qu’elle a rapidement révélé certaines lacunes eu égard à la complexité des ensembles immobiliers et à la diversité des relations entre copropriétaires. C’est pourquoi la loi n° 106-12^[7], est intervenue afin de modifier et de compléter la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dès lors, le régime juridique de la copropriété au Maroc s’affirme comme un cadre fondamental qui organise, d’une manière structurée, la propriété et la gestion des immeubles bâtis divisés en lots appartenant à plusieurs copropriétaires. Plus précisément, l’ossature de ce régime repose sur la distinction essentielle entre parties privatives, espaces bâtis ou non bâtis appartenant exclusivement à chaque copropriétaire pour en jouir individuellement, et parties communes, éléments destinés à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. Cette dualité structurelle, consacrée par l’article 2 de la loi fondatrice^[8], constitue indéniablement le socle sur lequel s’articulent les droits et obligations de chaque membre de cette communauté immobilière. Par ailleurs, ce cadre normatif, applicable tant aux immeubles immatriculés qu’à ceux en cours d’immatriculation ou non immatriculés, organise minutieusement les interactions entre copropriétaires à travers des institutions spécifiques telles que le syndicat, doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière, l’assemblée générale, le syndic et son adjoint.

Sur le plan historique, l’intégration du régime de la copropriété dans l’ordre juridique marocain procède d’une évolution progressive, dont les prémices remontent à l’ère du protectorat, ainsi qu’en atteste le dahir du 2 juin 1915^[9], lequel, bien qu’inspiré littéralement de l’article 664 du code civil français^[10], ne posait pas encore de cadre substantiel. Ce n’est que par la promulgation du dahir du 16 novembre 1946^[11], s’inspirant de la législation française du 28 juin 1938, que la copropriété acquit une véritable assise juridique au Maroc. Dès lors, la maturation juridique s’est poursuivie avec l’adoption de la loi n° 18-00, promulguée par le dahir n° 1.02.298 du 3 octobre 2002, laquelle, tout en puisant dans les principes de la loi française du 10 juillet 1965, a su s’adapter au contexte post-indépendance du pays. En effet, cette législation consacre expressément la dualité inhérente au statut du copropriétaire, articulant la jouissance exclusive des parties privatives avec la participation indivise aux parties communes. Toutefois, force est de constater que l’application uniforme de la loi n° 18-00 aux immeubles immatriculés et non immatriculés^[12], conjuguée à une conceptualisation parfois rigide des charges communes et des modalités décisionnelles, a révélé des limites opérationnelles notables. Ainsi, l’expansion des ensembles résidentiels multifonctionnels, la diversité croissante des attentes des résidents et les tensions récurrentes autour de la répartition financière des charges d’entretien ont, en toute logique, entraîné une refonte législative notable. C’est dans ce contexte que la loi n° 106-12 du 16 mai 2016 est intervenue, insufflant une modernité pragmatique au dispositif existant.

La réforme du régime juridique de la copropriété, opérée par la loi 106-12, revêt, d’une part, un intérêt à la fois théorique et pratique. Sur le plan théorique, il convient de souligner que cette législation marque une avancée majeure, en ce qu’elle adapte le droit marocain aux nouveaux défis de l’urbanisation, notamment en introduisant des formes inédites de copropriété telles que la construction verticale et progressive. De surcroît, elle consacre une distinction précise entre parties privatives et parties communes, assortie d’une définition rigoureuse des droits et obligations de chaque copropriétaire. Par conséquent, elle clarifie les rapports entre copropriétaires et syndicat, structure les règles d’administration, et érige la transparence en principe fondamental^[13].

Sur le plan pratique, il importe de relever que la loi 106-12 répond à la complexification des structures immobilières en sécurisant les transactions, en organisant la coexistence des copropriétaires et en imposant l’élaboration d’un règlement de copropriété, lequel constitue un outil essentiel pour la gestion des équipements collectifs et la répartition équitable des charges. Néanmoins, cette réforme met en exergue des intérêts contradictoires : d’une part, la volonté de chaque copropriétaire de jouir librement de sa partie privative et de limiter sa contribution aux charges ; d’autre part, l’exigence d’une solidarité financière et d’une discipline collective, toutes deux nécessaires à la préservation du patrimoine commun et à la bonne gouvernance de l’immeuble.

Le nœud gordien de cette réflexion se resserre autour de la problématique suivante :

Dans quelle mesure la loi 106-12 permet-elle une gestion équilibrée, transparente et équitable des immeubles en copropriété compte tenu de la diversité des intérêts individuels et collectifs ?

L’analyse de cette problématique appelle ainsi à explorer des interrogations connexes, qui en éclairent les multiples facettes.

– Jusqu’à quel point les mécanismes de contrôle et de transparence instaurés par la loi 106-12 permettent-ils d’assurer une gestion financière rigoureuse et accessible à l’ensemble des copropriétaires ?

Afin de répondre à la problématique ci-dessus, le présent article s’articulera autour de deux axes majeurs, à savoir :

-Chapitre I – Les fondements juridiques et organisationnels de la copropriété au Maroc selon la loi 106-12

-Chapitre II – Le renforcement des droits et obligations des copropriétaires par un règlement transparent

Chapitre 1 – Les fondements juridiques et organisationnels de la copropriété au Maroc selon la loi 106-12

La loi 106-12 constitue un jalon majeur dans la professionnalisation de la gestion des copropriétés au Maroc. En renforçant la sécurité juridique et en promouvant la démocratie interne, elle offre un cadre propice à une gestion efficace. Cependant, le succès de cette loi dépendra crucialement de l’adoption effective des nouvelles dispositions par les acteurs concernés, ainsi que d’un soutien judiciaire adapté. Dans cette optique, nous aborderons dans un premier temps le champ d’application de la copropriété (Section 1), puis examinerons dans un second temps les contributions significatives apportées par la loi 106-12 (Section 2).

Section 1 : Le champ d’application de copropriété

Conformément à l’article premier de la loi n° 18-00^[14], le législateur marocain a institué un régime de copropriété applicable aux immeubles divisés en appartements, étages ou locaux, conférant à chaque propriétaire une partie privative déterminée ainsi qu’une quote-part indivise des parties communes^[15]. Ce dispositif s’étend également aux ensembles résidentiels, qu’ils soient constitués d’habitations contiguës ou séparées, dès lors qu’ils partagent des éléments communs^[16].

La législation s’applique indifféremment aux immeubles immatriculés, en cours d’immatriculation ou non encore immatriculés, tout en préservant les particularités probatoires propres à chaque situation. Le dahir du 3 octobre 2002 a introduit un cadre juridique novateur, en adéquation avec les évolutions socio-économiques et culturelles du pays, tout en s’inscrivant dans la continuité du régime des livres fonciers instauré par le dahir du 12 août 1913.

Pour la création de lotissements, la loi impose l’obtention d’une autorisation délivrée par le président du conseil communal, conformément à la loi 25-90^[17], subordonnant cette autorisation à l’immatriculation effective ou en cours de l’immeuble concerné et à l’expiration du délai d’opposition^[18]. Les titres fonciers afférents à ces biens demeurent soumis aux principes généraux de l’immatriculation foncière, notamment la publicité des droits réels et la force probante des inscriptions, assurant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières.

En vertu de la loi n° 18-00, telle que modifiée par la loi n° 106-12, le champ d’application du régime de la copropriété a été élargi afin d’englober également les immeubles non immatriculés, dépourvus de titre foncier et soumis aux règles du droit musulman, notamment selon le rite malékite. Les actes portant sur ces biens peuvent résulter de contrats sous seing privé ou authentique, ou encore de la possession, sous réserve du respect des conditions légales spécifiques^[19]. Afin de faciliter l’intégration de ces immeubles dans le régime de la copropriété, le législateur impose le dépôt du règlement de copropriété, ainsi que de ses éventuelles modifications, au greffe du tribunal de première instance, sur un registre spécial. Cette formalité vise à garantir la protection des droits des copropriétaires et à prévenir toute gestion désordonnée des immeubles concernés.

Par ailleurs, la loi 18-00 étend expressément son application aux immeubles à usage professionnel ou commercial^[20], ainsi qu’aux coopératives immobilières^[21]. Son champ d’application, de nature impérative, couvre tant les immeubles bâtis que les groupes d’immeubles, les ensembles immobiliers homogènes ou hétérogènes, ainsi que la copropriété horizontale, sous réserve que l’immeuble soit bâti, condition essentielle à l’application du dispositif légal. Toutefois, si la loi tend à uniformiser le régime de la copropriété pour les immeubles immatriculés, cette uniformisation demeure délicate à mettre en œuvre en ce qui concerne les immeubles non immatriculés^[22].

En conséquence, cette analyse se divise en deux sections complémentaires. La première sous-section se consacre à l’examen détaillé des typologies de biens immobiliers soumis au régime de copropriété, en mettant en lumière la diversité des propriétés concernées. Quant à la deuxième sous-section se focalise sur la distinction cruciale entre les parties privatives et les parties communes, élément essentiel pour comprendre les droits et obligations des copropriétaires dans le cadre de ce régime juridique.

Sous-section 1 – Typologies de biens soumis au régime

Les biens relevant de la copropriété prennent des formes diverses. On trouve d’abord les immeubles traditionnels (A), divisés en appartements ou locaux, chacun possédant son propre titre foncier, qu’il soit enregistré ou non. Ensuite, il existe les ensembles résidentiels (B), composés de plusieurs villas ou unités partageant des espaces communs, parfois répartis sur différents sites. Enfin, les projets immobiliers évolutifs se construisent par étapes, chaque phase étant soumise à des règles de copropriété adaptées à son avancement (C).

1. Immeubles traditionnels :

Dans un contexte urbain où la division verticale des bâtiments est devenue la norme, ce dispositif est essentiel pour permettre à chaque propriétaire de jouir paisiblement de son bien, tout en participant activement à la gestion des parties communes.

La législation marocaine relative à la copropriété des immeubles bâtis, révisée par la loi n° 106-12, définit avec rigueur le statut des immeubles traditionnels. Ces derniers, caractérisés par leur division en appartements ou locaux dotés de titres fonciers individuels, relèvent du champ d’application de l’article 2 de la loi 18-00^[23] qui englobe les immeubles «immatriculés, en cours d’immatriculation ou non immatriculés». Ce cadre juridique s’appuie sur le principe d’immatriculation foncière, garantissant une transparence absolue des droits de propriété et une sécurité transactionnelle^[24].

En effet, Chaque fraction privative fait l’objet d’un titre foncier distinct, qualifié d’« état civil » de la propriété. Cette loi, précise non seulement les limites physiques et topographiques du lot, mais aussi les droits réels (usufruit, servitudes) et charges (hypothèques, privilèges) qui y sont attachés^[25].

1. Ensembles résidentiels :

Les ensembles résidentiels, comprenant notamment des groupes de villas ou locaux, même dispersés géographiquement, sont soumis aux dispositions de la loi relative à la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée et complétée par la loi n°106-12. Ces résidences partagent des parties communes telles que des espaces verts, des piscines ou des installations communes, qui nécessitent une gestion collective via un syndicat de copropriétaires^[26]. Chaque propriétaire possède une villa ou un local privé tout en détenant une quote-part dans les parties communes, conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi modifiée, qui précise la répartition des quotes-parts d’indivision relatives aux parties communes à chaque fraction divise.

Les copropriétaires ont l’obligation de contribuer financièrement aux frais d’entretien et de réparation des parties communes^[27], tout en bénéficiant du droit de vote lors des assemblées générales pour influencer les décisions relatives à la gestion de la copropriété^[28]. Un règlement de copropriété, conforme aux dispositions de l’article 8 de la loi, est essentiel pour établir les règles internes de chaque ensemble immobilier, garantissant ainsi une cohabitation entre les propriétaires. Ce règlement doit inclure les éléments obligatoires tels que la destination des parties privatives et communes, les règles d’administration des parties communes, et la répartition des quotes-parts d’indivision.

1. Projets immobiliers évolutifs :

Dans le cadre des projets immobiliers évolutifs, où les constructions sont réalisées par phases successives, il est essentiel de mettre en place un règlement de copropriété adapté aux étapes de développement. La loi n° 106-12, modifiant et complétant la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, offre un cadre juridique spécifique pour encadrer ces configurations complexes.

En effet, cette loi prévoit que la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes peut être fixée de manière provisoire pour la partie dont les travaux sont achevés, comme le précise l’article 6 modifié par la loi n° 106-12. Cette disposition permet de clarifier les droits et obligations des copropriétaires tout au long du processus de construction, en évitant ainsi les litiges potentiels liés à la répartition temporaire des charges.

De plus, la loi n° 106-12 encadre précisément la gestion des parties communes et privatives, ainsi que les frais d’entretien, afin d’assurer la transparence et de protéger les copropriétaires, notamment dans les projets immobiliers réalisés en plusieurs phases.

De même, l’adoption d’un règlement de copropriété conforme à cette loi, adapté à chaque étape de construction, permet d’éviter les conflits et d’assurer une gestion efficace, en clarifiant les droits et obligations liés à l’utilisation des espaces communs, comme le prévoit l’article 9 de la même loi.

Sous-section 2 – Distinction entre parties privatives et parties communes

La sécurité juridique des transactions et la paix sociale au sein des immeubles en copropriété reposent en grande partie sur le strict respect des règles de répartition des quotes-parts.

De ce fait, une compréhension claire des distinctions entre parties privatives (A), communes générales et spéciales (B) est essentielle pour assurer la sécurité juridique des transactions et la sérénité au sein des copropriétés marocaines.

1. Les parties privatives :

Les parties privatives, au sein d’une copropriété, se définissent comme les espaces, qu’ils soient construits ou non, attribués de manière exclusive à un copropriétaire pour un usage strictement individuel et personnel. Conformément aux dispositions de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée et complétée par la loi n° 106-12, ces espaces incarnent une propriété exclusive, conférant à leur titulaire une liberté d’utilisation dans les limites des règles établies par la copropriété, comme le précise l’article 2 modifié par la loi n° 106-12^[29].

Ces espaces englobent généralement des lieux tels que les appartements, les garages individuels, les caves réservées à un seul propriétaire, ou encore les locaux à vocation commerciale attribués à une personne spécifique. Ils incluent également des éléments internes comme les revêtements de sol, les cloisons non structurelles, les installations sanitaires propres à un lot, ainsi que les fenêtres ou volets qui lui sont rattachés. Par ailleurs, dans des configurations particulières, notamment pour des villas ou des locaux bénéficiant d’un titre foncier unique au sein d’un ensemble soumis à cette législation, le sol sur lequel repose la construction ainsi que les jardins attenants peuvent être reconnus comme privatifs, conformément à l’alinéa 2 de l’article 2, introduit par la loi n° 106-12.

Cette exclusivité de propriété entraîne une responsabilité pleine et entière pour le copropriétaire quant à l’entretien et aux éventuelles transformations de ces espaces. Toutefois, cette liberté d’action demeure encadrée par l’obligation de ne pas nuire aux parties communes ni de porter atteinte aux droits des autres membres de la copropriété, une condition soulignée dans le règlement de copropriété^[30] et soutenue par les principes généraux de la loi^[31]. Ainsi, l’équilibre entre autonomie individuelle et respect collectif reste au cœur de la gestion de ces espaces privatifs.

1. Les parties communes générales et spéciales :
2. Parties communes générales :

Les parties communes générales constituent le socle matériel de la vie communautaire au sein des immeubles en copropriété. Définies avec précision par l’article 3 de la loi n° 18-00 modifiée par la loi n° 106-12, ces espaces représentent “les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires”. Cette définition consacre leur statut d’indivision forcée, reconnaissant ainsi leur appartenance collective à tous les membres de la copropriété.

La loi n° 106-12 a renforcé le principe d’indivisibilité et d’inaliénabilité de ces espaces à travers l’article 7 qui dispose expressément que “les parties communes et les droits y afférents ne doivent faire l’objet ni d’une répartition, d’une saisie ou d’une cession entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux, ni d’une vente forcée indépendamment des parties individuelles”. Cette protection juridique^[32] assure la pérennité de la destination collective de ces espaces^[33].

2. Parties communes spéciales :

La législation marocaine, s’inscrivant dans une approche pragmatique et nuancée de la copropriété, reconnaît l’existence de parties communes à jouissance restreinte. Ces “parties communes spéciales” se distinguent par leur affectation à l’usage exclusif d’un cercle limité de copropriétaires. Bien qu’appartenant juridiquement à l’indivision générale, leur utilité et leur jouissance sont réservées à certains copropriétaires uniquement^[34].

La reconnaissance juridique de ces parties communes spéciales entraîne des conséquences notables en matière de gestion financière. En effet, les charges afférentes à leur entretien et à leur conservation incombent exclusivement aux copropriétaires bénéficiaires de leur usage, selon une répartition équitable précisée dans le règlement de copropriété^[35].

Force est de constater que l’indivisibilité fondamentale de ces espaces, qu’ils soient d’usage général ou restreint, demeure un principe essentiel du droit marocain de la copropriété. Cette indivisibilité, réaffirmée par l’article 7 modifié, garantit que ces espaces demeurent au service de leur destination originelle.

Chapitre II – Le renforcement des droits et obligations des copropriétaires par un règlement transparent

La gestion équitable de la copropriété requiert un encadrement juridique précis des droits et obligations des copropriétaires. A cet effet, la loi 106-12 institue un règlement de copropriété fondé sur la transparence et la rigueur, offrant ainsi un cadre normatif destiné à assurer la sécurité juridique et la bonne gouvernance de l’immeuble. La présente section examine, d’une part, le renforcement des droits et obligations des copropriétaires (section 1), et, d’autre part, analyse la portée du règlement de copropriété en tant qu’instrument de contrôle et de transparence au bénéfice de l’ensemble des parties prenantes (section 2).

Section 1 – Le renforcement des droits et obligations des copropriétaires

La loi 106-12 vise^[36], d’une part, à renforcer la protection des droits des copropriétaires (Sous-section 1), et, d’autre part, à clarifier et à préciser leurs obligations respectives (Sous-section 2).

Sous-section 1 : Les droits des copropriétaires

Conformément aux dispositions de l’article 1er de la loi n° 18-00, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12, chaque lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, ces dernières étant affectées à l’usage ou à la jouissance de l’ensemble ou d’une partie seulement des copropriétaires.

Dans ce contexte, il convient d’examiner, dans un premier temps, les droits des copropriétaires sur les parties privatives et communes (A), avant d’aborder la question de la gestion collective de l’immeuble (B).

1. Les droits des copropriétaires sur les lots de copropriété

L’étude de cette question se décline en deux volets : d’une part, les droits relatifs aux parties privatives (1), et d’autre part, ceux afférents aux parties communes (2), et les droits des copropriétaires dans le cadre de la gestion collective (3).

1. Les droits portant sur les parties privatives

La partie privative confère à son propriétaire un droit d’usage et de jouissance exclusif. En vertu de l’article 2 de la loi n° 18-00 modifiée par la loi n° 106-12, chaque copropriétaire dispose d’un monopole sur sa fraction privative, à l’exclusion de toute immixtion des autres copropriétaires.^[37].

Par ailleurs, l’article 23 de la loi 106-12 prévoit que l’assemblée générale^[38] ne saurait imposer à un copropriétaire une modification de la destination ou des conditions d’usage de sa partie privative. L’article 31 de la même loi consacre également le droit du copropriétaire de disposer librement de sa fraction, que ce soit par vente, legs ou constitution de droits réels, ainsi que l’accès aux archives et registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la gestion financière^[39], et la possibilité d’agir en justice pour la préservation de ses droits.

La location des parties privatives relève de la liberté du copropriétaire, sous réserve du respect du règlement de copropriété, lequel peut prévoir des restrictions tenant à la destination de l’immeuble. Toutefois, la relation juridique née de la location ne lie que le copropriétaire bailleur et le locataire ; la copropriété ne reconnaît que le copropriétaire comme interlocuteur. Ce dernier doit remettre au locataire une copie du règlement de copropriété^[40].

Enfin, la cession d’un lot ne peut intervenir indépendamment de la quote-part des parties communes qui y est attachée, conformément à l’article 5 de la loi précitée, et il en va de même pour la constitution ou le transfert de droits réels sur le lot.

2. Les droits portant sur les parties communes et leurs accessoires

Les parties communes sont, par nature, indivises entre l’ensemble des copropriétaires. L’article 3 de la loi n° 18-00 modifiée par la loi n°106-12 en dresse la liste^[41]. Chaque copropriétaire détient un droit de jouissance concurrent sur ces parties, qui doit s’exercer dans le respect des droits analogues des autres copropriétaires et conformément à la destination de l’immeuble.

Il convient de noter que, la législation sur la copropriété établit un cadre juridique exigeant et structuré, destiné à encadrer avec rigueur la gestion des droits collectifs des copropriétaires. En premier lieu, le droit de préférence, prévu à l’article 39 de la loi 18-00, permet aux copropriétaires d’instituer ce droit à la majorité des trois quarts des voix, sous condition d’inscrire les modalités dans le règlement de copropriété^[42].

Concernant le droit de surélévation, d’excavation et de reconstruction de l’immeuble, alors que l’article 5 de la loi 18-00 ne le mentionnait pas explicitement, l’article 22 de la loi 106-12 est venu préciser cette question, soumettant son exercice à une approbation unanime des copropriétaires. Cette nécessité d’un accord unanime met en lumière l’importance de l’unité décisionnelle des copropriétaires pour les affaires touchant aux parties communes.^[43].

En outre, l’article 7 de la loi 106-12 renforce la protection des parties communes en interdisant toute répartition, saisie ou vente forcée indépendante des parties privatives^[44].

1. Les droits des copropriétaires dans le cadre de la gestion collective

Les droits reconnus aux copropriétaires en matière de gestion collective de la copropriété s’articulent principalement autour du droit à l’information et du droit à l’indemnisation, lesquels constituent des garanties fondamentales dans le rapport entre les copropriétaires et les organes de gestion de la copropriété.

La loi garantit le droit à l’information des copropriétaires en imposant des règles claires pour les convocations à l’assemblée générale^[45]. Celles-ci doivent être envoyées au moins quinze jours à l’avance, par lettre recommandée, acte d’huissier ou tout autre moyen légal^[46]. De plus, la convocation et la liste des copropriétaires doivent être affichées dans les parties communes, afin d’assurer la transparence et de permettre à chacun de participer pleinement aux décisions collectives^[47].

En ce qui concerne la réalisation de travaux relatifs aux parties communes, le syndic est tenu d’informer tout copropriétaire concerné au moins huit jours avant le démarrage desdits travaux, sauf en cas d’urgence nécessitant une intervention immédiate pour préserver la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, conformément à l’article 33 de la loi. Cette obligation d’information s’étend également aux travaux décidés par l’assemblée générale, même lorsqu’ils sont exécutés à l’intérieur des parties privatives.

Le droit à l’indemnisation protège chaque copropriétaire : il peut saisir la justice pour défendre ses droits ou demander réparation si l’immeuble ou les parties communes subissent un dommage, que ce soit par un autre copropriétaire ou un tiers. Si un copropriétaire est lésé par des travaux réalisés dans le respect de la loi, il peut obtenir une indemnisation du syndicat, qui pourra ensuite se retourner contre le responsable^[48]. En cas de désaccord sur la répartition des charges, il est aussi possible de demander une révision devant le tribunal compétent^[49].

Sous-section 2 : Les obligations des copropriétaires

Les obligations pesant sur les copropriétaires, en vertu du droit marocain de la copropriété, constituent des restrictions inhérentes à l’exercice du droit de propriété. En effet, chaque copropriétaire est tenu de se conformer non seulement aux prescriptions légales, mais également aux stipulations du règlement de copropriété, lesquelles encadrent la vie collective au sein de l’immeuble. Ces obligations se divisent classiquement en deux catégories distinctes : d’une part, la participation aux charges communes, et d’autre part, le respect des devoirs réciproques entre copropriétaires.

S’agissant de la participation aux charges, la qualité de copropriétaire emporte l’obligation de contribuer au financement de l’ensemble des dépenses afférentes à l’usage, à l’entretien, à l’administration et au renouvellement des parties communes. Cette participation est directement liée à la possession d’un lot au sein de l’immeuble. La loi n° 18-00, telle que modifiée, précise que la répartition des charges doit, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, s’effectuer au prorata des quotes-parts de chaque copropriétaire, déterminées en fonction de la superficie et de la consistance des parties communes attachées à chaque lot^[50]. L’engagement de contribuer aux charges repose tant sur la propriété du lot que sur la solidarité financière nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété^[51].

Force est d’admettre que, les obligations mutuelles entre copropriétaires constituent un aspect fondamental de la vie en copropriété, où chaque propriétaire jouit d’un droit d’usage personnel et individuel sur son lot^[52].

Pour atteindre cet objectif, plusieurs pistes peuvent être explorées. Tout d’abord, le respect scrupuleux du règlement de copropriété est essentiel, car il établit les règles de base pour une coexistence pacifique. Ensuite, la mise en place d’un système de communication efficace et l’encouragement de la convivialité entre voisins sont des éléments clés pour améliorer les relations interpersonnelles au sein de la copropriété. Enfin, Chaque copropriétaire doit être conscient qu’il est responsable des nuisances qu’il pourrait causer, qu’il s’agisse de bruit, de désordre ou de non-respect des parties communes.

En outre, l’indépendance des copropriétaires dans la gestion de leur partie privative implique une responsabilité personnelle pour tout dommage causé, soit par leur propre fait, soit par autrui, comme le précisent les articles pertinents du DOC (78, 85, 88). Cette responsabilité renforce l’importance de la vigilance et de la coopération entre les membres de la communauté pour prévenir les conflits et maintenir un climat de confiance mutuelle.

Section 2 – Le règlement de la copropriété : un mécanisme rigoureux de contrôle et de transparence pour tous les copropriétaires instaurés par la loi 106-12

Le règlement de copropriété constitue l’ossature fondamentale de la communauté propriétaire, en tant que charte essentielle qui organise avec rigueur le fonctionnement des instances délibératives et exécutives. Afin d’en appréhender pleinement la portée, il convient d’explorer d’abord le contenu et les caractéristiques essentielles de ce règlement (Sous-section 1), avant d’examiner les spécificités du nouveau règlement type instauré par les réformes récentes (Sous-section 2).

Sous-section 1 : Le contenu et les caractéristiques essentielles du règlement de la copropriété

Le règlement de copropriété se présente comme un acte juridique fondamental^[53], consignant par écrit les principes régissant le fonctionnement d’un immeuble soumis au régime de la copropriété. Il établit avec précision les droits et devoirs des copropriétaires, tout en délimitant les parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur usage. Document obligatoire, il s’accompagne d’un état descriptif détaillé de l’immeuble, offrant ainsi un cadre clair et contraignant pour la gestion collective.

En effet, l’article 8 de la loi 106-12 stipule ainsi que tout immeuble soumis à ce régime juridique est régi par un tel règlement, dont l’objectif est de définir les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement du syndicat. Complémentaire à la loi, ce document s’adapte aux particularités de l’immeuble concerné et vise, par des dispositions précises, à prévenir les conflits entre résidents. L’article 9, modifié par la loi 106-12, confère à ce règlement un caractère obligatoire^[54] et lui attribue des missions élargies, notamment la définition des règles de gestion du syndicat, l’organisation des assemblées générales et de leurs attributions, les critères de désignation du syndic et de son adjoint, ainsi que la répartition des charges liées à la conservation, à l’entretien, à l’administration, au fonctionnement des équipements communs et aux services collectifs décidés par le syndicat, en fonction de la quote-part indivise de chaque partie privative. Pour renforcer la clarté et la précision de ce document, l’article 51 de la loi 106-12 impose l’inclusion de mentions obligatoires^[55].

Ce règlement ne peut contenir de clauses contraires aux dispositions légales impératives, ni porter atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires, comme l’interdiction d’exercer une activité commerciale ou professionnelle dans les locaux privatifs^[56], ou l’obligation de céder un lot^[57]. De même, des clauses abusives, telles que l’imposition d’une indemnité de déménagement au syndicat pour des dégradations potentielles des parties communes, sont proscrites^[58]. La liberté des copropriétaires dans la rédaction de ce règlement est également limitée par la destination de l’immeuble, notion complexe qui dépend des stipulations contractuelles, des caractéristiques et de l’emplacement de la propriété, comme le précise l’article 9, alinéa 2, de la loi n°106-12^[59]. D’autre part, l’aspect contractuel du règlement offre une certaine souplesse, permettant aux copropriétaires d’intégrer des clauses facultatives adaptées à leurs besoins et à la destination de l’immeuble^[60]. Cette dimension contractuelle, qui prime dans l’interprétation du règlement selon les règles du droit des contrats, autorise une actualisation du document pour répondre aux évolutions de la vie en copropriété. Toutefois, un point de critique subsiste : la loi n° 106-12, bien qu’elle accorde un délai d’un an pour harmoniser les règlements antérieurs avec le nouveau cadre juridique, ne prévoit aucune sanction en cas de non-conformité, une lacune déjà relevée dans la loi n 18-00 pour l’absence de mesures transitoires, et qui continue de poser problème aux professionnels du secteur.

Cette dualité entre obligation et contractualité fait du règlement de copropriété un instrument à la fois rigoureux et adaptable, mais dont l’efficacité dépend de l’équilibre entre ces deux dimensions et de la vigilance des copropriétaires dans son application.

Sous-section 2 : Le règlement type de la copropriété

Conformément aux dispositions de l’article 8, alinéa 3, de la loi n° 18-00, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12, en l’absence d’un règlement de copropriété spécifique, un règlement type, élaboré par voie réglementaire, s’applique de plein droit aux copropriétaires. Dans ce cadre, le décret n° 2.17.354, a instauré un tel règlement type^[61]. Ce texte vise à faciliter la gestion et l’administration des parties privatives et communes des immeubles en copropriété au Maroc, en intégrant les dispositions pertinentes de la loi n 18-00.

Le règlement type précise les règles de répartition des lots au sein de l’immeuble, en s’appuyant sur un état descriptif de division, intégré ou annexé au règlement. Cet état descriptif divise l’immeuble en lots numérotés, détaillant leur situation, leur consistance et leur quote-part des parties communes, exprimée en millièmes ou en tantièmes^[62]. Toutefois, toute clause du règlement contraire à une disposition impérative de la loi est réputée nulle. A titre d’illustration, une clause subordonnant la vente d’un lot à l’autorisation de l’assemblée générale ou instaurant un droit de préférence au profit des autres copropriétaires est considérée comme nulle.

En effet, le règlement type encadre strictement les modalités de convocation à l’assemblée générale, organe décisionnel de la copropriété. Les copropriétaires doivent recevoir une copie de la convocation et y répondre dans un délai de quinze jours^[63]. Par ailleurs, ce texte réglemente le déroulement des assemblées^[64], les affaires à inscrire à l’ordre du jour^[65], les quorums requis pour les décisions, les conditions de participation des copropriétaires^[66] ainsi que les modalités de notification des résolutions adoptées^[67].

Force est d’admettre que le règlement type constitue un outil fondamental pour harmoniser la vie collective au sein des immeubles en copropriété^[68].

La loi n° 106-12 a introduit un organe de gestion spécifique, le conseil syndical^[69], qui est créé de plein droit dans les ensembles immobiliers gérés par plusieurs syndicats de copropriétaires. Ce conseil, chargé de la gestion des parties communes^[70], agit conformément au règlement de copropriété et aux décisions des assemblées générales^[71]des syndicats concernés. Il est composé d’office des syndics et de leurs adjoints issus de l’ensemble des syndicats de copropriétaires de l’immeuble. Lors de sa première réunion, le conseil désigne, à la majorité absolue, un syndic^[72] et son adjoint pour un mandat de deux ans, renouvelable^[73].

Conclusion :

En dépit des avancées notables introduites par la loi 106-12, venue compléter et renforcer le cadre juridique de la copropriété au Maroc, et du rôle accru accordé au règlement de copropriété ainsi qu’au règlement type, la gestion des immeubles en copropriété demeure confrontée à des défis persistants. Les difficultés de gestion et les conflits récurrents entre copropriétaires témoignent des limites de l’effectivité du dispositif législatif actuel. Si la loi 106-12 apporte des réponses importantes à ces problématiques, il apparaît néanmoins indispensable de poursuivre les efforts en vue d’assurer une application rigoureuse des règles et de promouvoir une gestion plus efficiente et apaisée des copropriétés. Seule une telle démarche permettra de garantir la préservation des intérêts collectifs et la pérennité du patrimoine commun.

Bibliographie :

• Abdelali Abbour, le statut de la copropriété immobilière en droit Marocain : regards historiques, critiques et comparé, thèse de doctorat en droit privé, université de sud, Toulon- var, 2009.
• Abdelhak Safi, La copropriété des immeubles et des bâtiments divisés en appartements, étages ou locaux, Nouvelle Imprimerie An-Najah, Casablanca, 2e édition, 2009 (En langue arabe).
• Ahmed El Harjani, La nouvelle loi relative à la copropriété des immeubles bâtis : lecture des contenus et analyse des problématiques d’application de certains articles, Colloque sur l’immobilier et le logement, n° 200, Imprimerie et Papeterie Nationale, Marrakech, édition 2015. (En langue arabe).
• Idris El Fakhouri, logement sous l’effet des législations immobilières particulières, Revue des Propriétés, n° 7, 2010. (En langue arabe).
• Mohamed Khiri, Le champ d’application de la loi régissant les immeubles divisés en appartements ou étages, article publié dans le colloque sur l’immobilier et le logement, Publications de la Faculté de Droit, Université Cadi Ayyad, Marrakech, 1re édition, 2003. (En langue arabe).
• Mohamed Ben Ahmed Bounabat, Le régime de la copropriété des immeubles bâtis, étude à la lumière de la loi n° 18.00, Imprimerie et Papeterie Nationale, Marrakech, 1re édition, 2003. Idriss El Fakhouri, Le logement à la lumière des législations immobilières spécifiques, Revue Al-Amlak, n°7, année 2010 (En langue arabe)

Hicham Barisson, La copropriété des immeubles bâtis, étude comparative, mémoire présenté pour l’obtention du Diplôme d’Études Supérieures Approfondies en droit privé, Unité de formation et de recherche en droit des contrats et des biens, Faculté de droit, Université Mohammed Premier, Oujda, année universitaire 2003-2004. (En langue arabe).

• La constitution marocaine de 2011
• La loi 106-12 modifiant et complétant la loi n°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle qu’elle a été publiée au BO. N°6514 du 3 safar 1438 le 3-11-2016.
• La loi 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, promilguée par le dahir n°1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 Octobre 2002).
• Dahir des obligations et des contrats de 1912
• Code civil français du 01 Octobre 2018
• Décret n° 2.17.354 du 3 Safar 1439 (23 octobre 2017) fixant le règlement type de la copropriété, Bulletin Officiel n° 6635 du 13 Rabi’ al-Akhar 1439 (1er janvier 2018),
• Ministère de l’Habitat, Immobilier 2020, éléments de prospective, Rabat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace (MHUAE), 2011 ;
• Guide du syndic de copropriété, Direction de la Promotion Immobilière, Rabat,
• https://www.valorsyndic.ma/convocation-a-lassemblee-generale-mode-demploi/
• https://monimmeuble.com/actualite/activites-commerciales-faire-face-aux-nuisances-en-copropriete
• https://espaceconnaissancejuridique.wordpress.com/2024/01/25

1. Abdelali Abbour. Le statut de la copropriété immobilière en droit marocain : regards historiques, critiques et comparés. Thèse de doctorat en droit privé, Université du Sud Toulon-Var, 2009, p. 42.

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2. La législation française à travers l’article 1^er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

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3. Abdelhak Safi, pour sa part, qualifie la copropriété de système juridique permettant à plusieurs personnes de détenir des droits exclusifs sur des fractions distinctes d’un même édifice, tout en partageant la propriété de certaines parties susceptibles d’un usage commun. (Voir Abdelhak Safi, La copropriété des immeubles et des bâtiments divisés en appartements, étages ou locaux, Nouvelle Imprimerie An-Najah, Casablanca, 2e édition, 2009 (En langue arabe), p :26. D’autres auteurs y voient l’ensemble des règles juridiques applicables à une propriété composée de plusieurs étages, appartements ou locaux, chacun appartenant à une ou plusieurs personnes, la division opérant entre parties privatives à usage personnel et parties communes à usage collectif. (Voir Ahmed El Harjani, La nouvelle loi relative à la copropriété des immeubles bâtis : lecture des contenus et analyse des problématiques d’application de certains articles, Colloque sur l’immobilier et le logement, n° 200, Imprimerie et Papeterie Nationale, Marrakech, édition 2015.(En langue arabe) Mohamed Khiri, Le champ d’application de la loi régissant les immeubles divisés en appartements ou étages, article publié dans le colloque sur l’immobilier et le logement, Publications de la Faculté de Droit, Université Cadi Ayyad, Marrakech, 1re édition, 2003. (En langue arabe) Mohamed Ben Ahmed Bounabat, Le régime de la copropriété des immeubles bâtis, étude à la lumière de la loi n° 18.00, Imprimerie et Papeterie Nationale, Marrakech, 1re édition, 2003. Idriss El Fakhouri, Le logement à la lumière des législations immobilières spécifiques, Revue Al-Amlak, n°7, année 2010 (En langue arabe)). ↑

4. L’urbanisation accélérée des années quatre-vingts, conjuguée à la raréfaction du foncier et à l’inflation des coûts immobiliers, a, par voie de conséquence, propulsé ce mode d’appropriation collective au premier rang des solutions résidentielles urbaines.

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5. La copropriété était encadrée par l’article 126 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) relatif à l’immatriculation des immeubles, tel que publié au Bulletin officiel du 12 septembre 1913. Ce texte prévoyait, en l’absence d’accord entre copropriétaires, une répartition sommaire de certaines charges communes, posant ainsi les premières bases d’une organisation collective au sein des immeubles divisés.

   Cette première réglementation fut profondément remaniée par le dahir du 21 hija 1365 (16 novembre 1946), qui institua un cadre juridique plus élaboré pour la copropriété des immeubles divisés en appartements. Ce dahir introduisit la notion de « sociétés de construction », structures regroupant des associés dans le but d’acquérir un logement. Chaque associé se voyait attribuer un nombre de parts correspondant à un appartement dans l’immeuble à ériger, et, une fois la construction achevée, la répartition des parts se matérialisait par l’attribution effective des appartements aux associés concernés.

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6. L’organisation de la copropriété, telle qu’instaurée par le dahir de 1946, a rapidement révélé deux difficultés majeures qui ont nécessité l’intervention des pouvoirs publics. D’une part, la technique des « sociétés de construction », initialement conçue pour permettre à des particuliers de s’associer dans un projet commun, a été détournée de son objectif : ce sont surtout des promoteurs, disposant des ressources nécessaires, qui l’ont exploitée pour achever des immeubles avant d’en céder les appartements, transformant ainsi ces sociétés en de simples instruments de commercialisation et altérant la philosophie originelle du dahir. D’autre part, le statut de la copropriété demeurait, selon le texte de 1946, facultatif et fondé sur la convention entre copropriétaires, ce qui compliquait l’élaboration d’un règlement de copropriété et la gestion harmonieuse des parties communes, aggravant les tensions de voisinage et les difficultés d’entretien au sein des immeubles divisés. (Voir. Stéphane Gignoux. Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -droit public, les études et essais du Centre Jacques-Berque, N°30, Avril, Rabat – Maroc, 2015.p.29-30).

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7. B.O n° 6514 du 3 safar 1438 (3 novembre 2016), p.1664.

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8. L’article 2 de la loi 106-12 prévoit que les parties privatives d’un immeuble désignent l’ensemble des espaces bâtis ou non bâtis appartenant en propre à chaque copropriétaire, destinés à son usage exclusif et personnel. Cette propriété individuelle englobe non seulement les volumes privatifs, mais aussi, le cas échéant, le terrain sur lequel repose le bâtiment ainsi que les jardins attenants, notamment dans le cadre des villas ou locaux bénéficiant d’un titre foncier unique. Ainsi, chaque copropriétaire jouit d’un droit exclusif sur ces éléments, qui lui sont réservés en toute indépendance.

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9. Dahir du 02/06/1915 (2 juin 1915) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés Bulletin officiel n° 137 du 07/06/1915 (7 juin 1915).

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10. L’article 664 du code civil français prévoit que lorsque les différents étages d’un immeuble appartiennent à plusieurs propriétaires et qu’aucun document de propriété ne précise les modalités relatives aux réparations ou reconstructions, celles-ci doivent être réparties de la manière suivante : les murs porteurs ainsi que la toiture incombent collectivement à l’ensemble des copropriétaires, chacun devant contribuer en fonction de la valeur de l’étage dont il est détenteur ; chaque propriétaire est responsable de l’entretien du plancher sur lequel il évolue ; quant aux escaliers, leur réalisation incombe au propriétaire de l’étage desservi, de sorte que celui du premier étage doit construire l’escalier y menant, tandis que celui du second étage doit édifier, à partir du premier, l’escalier permettant d’accéder à son niveau, et ainsi de suite pour les étages supérieurs.

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11. Dahir du 16 N1956 (21 hija 1385) réglant le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements. (BO N° 1790 du 14 février 1947, p.146.)

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12. L’article 1^er de la loi 106-12

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13. L’article 27 de la constitution marocaine de 2011 érige la transparence au rang d’exigence constitutionnelle, tout en laissant à la législation ordinaire le soin d’en préciser les modalités concrètes de mise en œuvre.

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14. La loi 106-12, promulguée par le dahir royal n°1.16.49 du 19 avril 2016, a modifié la première disposition de la loi 18-00 relative au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Cette révision a été publiée dans le Journal Officiel n°6465 du 16 mai 2016, p. 3781.

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15. Selon l’article 960 du Dahir des Obligations et des Contrats, la propriété indivise se forme lorsque plusieurs personnes possèdent conjointement un bien ou un droit. Cette situation est qualifiée de “quasi-société” pour la distinguer des sociétés contractuelles. La propriété indivise peut concerner des biens meubles ou immeubles, ainsi que des droits réels comme l’usufruit. Les causes de l’indivision sont soit volontaires (achat conjoint), soit involontaires (héritage). Toute raison d’acquérir une propriété ordinaire peut également donner naissance à une propriété indivise.

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16. La loi 106-12 se distingue par une contribution significative, notamment à travers l’extension de son domaine d’application.

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17. Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, le président du conseil communal est l’autorité compétente pour délivrer les autorisations de lotir. Dans les cas où le terrain à lotir s’étend sur plusieurs communes, la compétence est dévolue au ministre de l’intérieur ou, par délégation, au wali ou gouverneur concerné, après consultation des présidents des conseils communaux impliqués. Cette procédure assure une coordination efficace entre les autorités locales et nationales dans la gestion du développement territorial.

    Pour obtenir une autorisation de lotir, la demande doit être accompagnée d’un ensemble de documents spécifiques. Parmi ceux-ci figurent un plan topographique détaillé de la parcelle concernée, établi par un géomètre agréé. Ce plan doit préciser les limites exactes du terrain et les caractéristiques topographiques pertinentes. De plus, la demande doit respecter les conditions légales, notamment la prévision des travaux d’équipement essentiels tels que les voies de desserte, la distribution d’eau potable et d’électricité, ainsi que les réseaux d’assainissement. Ces exigences garantissent que le projet de lotissement est conforme aux normes urbanistiques et environnementales en vigueur, contribuant ainsi à une planification urbaine durable et harmonieuse.

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18. Idris El Fakhouri, logement sous l’effet des législations immobilières particulières, Revue des Propriétés, n° 7, 2010, P.45 (En langue arabe).

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19. Les articles 49-50 de la loi 106-12.

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20. Abdelhak Safi, La copropriété des immeubles et des bâtiments divisés en appartements, étages ou locaux, op.cit, p.86 (En langue arabe).

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21. Les articles 46-47 de la loi 106-12.

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22. Cependant, cette extension soulève des défis significatifs. De nombreuses dispositions de la loi 18-00 nécessitent l’immatriculation de l’immeuble pour attribuer un titre foncier parcellaire à chaque lot de copropriété. L’extension du statut de la copropriété aux immeubles non soumis à l’immatriculation foncière est perçue comme un recul par rapport à la législation antérieure, en raison de ses impacts négatifs sur les droits réels et l’accès au crédit. Le code des droits réels interdisant l’hypothèque sur les immeubles non immatriculés, cela décourage les promoteurs et les acheteurs, en fermant l’accès au crédit bancaire.

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23. Modifié par la loi 106-12

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24. L’interaction entre la copropriété et la sécurité transactionnelle se manifeste principalement à travers la nécessité de transparence et de régularité juridique dans la gestion des biens communs. Les règlements de copropriété doivent être clairs et bien communiqués aux acheteurs pour éviter les litiges futurs. De plus, la mise en place de structures de gestion efficaces, telles que le syndicat, contribue à sécuriser les transactions en garantissant que les obligations financières sont respectées et que les parties communes sont bien entretenues.

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25. L’article 5 de la loi 106-12.

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26. L’article 9 de la loi 106-12.

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27. Ibid.

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28. Ministère de l’Habitat, Immobilier 2020, éléments de prospective, Rabat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace (MHUAE), 2011, p.3

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29. Conformément à l’article 2 de la loi n° 106-12, modifiant et complétant la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont qualifiées de parties privatives les portions d’immeubles, qu’elles soient construites ou non, attribuées à un copropriétaire pour un usage strictement personnel et individuel. Ces espaces relèvent de la propriété exclusive de leur détenteur, qui en dispose en toute autonomie, dans le respect des règles collectives établies. Par ailleurs, cet article précise que, dans des cas spécifiques, le sol sur lequel repose une construction ainsi que les jardins attenants, lorsqu’ils existent, sont également considérés comme privatifs. Cette disposition s’applique exclusivement aux villas ou aux locaux bénéficiant d’un titre foncier unique, dès lors qu’ils s’inscrivent dans un ensemble soumis aux prescriptions de la présente législation

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30. L’article 17 du décret n° 2.17.354 du 3 Safar 1439 (23 octobre 2017) fixant le règlement type de la copropriété, Bulletin Officiel n° 6635 du 13 Rabi’ al-Akhar 1439 (1er janvier 2018), p. 3.

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31. Selon l’article 8 de la loi n° 106-12, modifiant et complétant la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est stipulé qu’en l’absence d’un règlement de copropriété spécifique, un règlement type s’applique de plein droit aux copropriétés concernées.

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32. Il convient de noter que la gouvernance de ces espaces communs relève de la compétence du syndic, dont l’action s’exerce sous le contrôle vigilant de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux dispositions des articles 16 et suivants de la loi modifiée.

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33. L’article 4 de la loi précitée dresse un inventaire non exhaustif de ces parties communes générales, comprenant notamment :

    – Le sol, fondation commune de l’immeuble, sous réserve des dispositions spécifiques aux ensembles de villas prévues à l’article 2 ;

    – Les éléments structurels essentiels tels que les gros œuvres, fondations et murs porteurs, garants de la stabilité de l’édifice ;

    – Les façades, expression architecturale de l’immeuble vers l’extérieur ;

    – Les toits, escaliers, corridors et entrées conçus pour l’usage collectif ;

    – Les équipements techniques indispensables à la vie de l’immeuble, y compris les parties traversant les espaces privatifs ;

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34. Cette catégorie singulière englobe des espaces tels que :

    – Les voies de circulation verticales ou horizontales desservant exclusivement certaines unités privatives ;

    – Les installations techniques ou récréatives réservées aux résidents d’un segment particulier de l’immeuble ;

    – Les jardins ou cours dont l’accès est limité à un groupe défini de copropriétaires ;

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35. Conformément a l’article 16 undecies de la loi 106-12, lorsque le règlement de copropriété prévoit la détermination des charges incombant aux copropriétaires au titre des dépenses d’entretien afférentes à une partie spécifique de l’immeuble en copropriété ou relatives à un équipement déterminé dont l’usage est réservé exclusivement à certains copropriétaires, ledit règlement peut stipuler que seuls les copropriétaires concernés par lesdites charges sont habilités à participer aux délibérations et à exercer leur droit de vote pour toutes les décisions afférentes auxdites dépenses.

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36. Il convient de souligner que la loi n° 106-12, venue modifier et compléter la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, constitue, en effet, une avancée notable dans le paysage juridique marocain. D’une part, cette réforme répond à la nécessité impérieuse d’adapter le cadre légal à l’évolution rapide de l’habitat collectif, notamment dans les grandes agglomérations où, en raison de la densification urbaine, les limites de l’ancienne législation sont apparues de manière manifeste. A cet égard, elle corrige les insuffisances relevées dans le dispositif antérieur, lequel était souvent critiqué pour son manque de clarté et ses difficultés d’application dans la gestion quotidienne des copropriétés. Dès lors, les règles encadrant la vie en copropriété sont désormais mieux définies, ce qui permet, par conséquent, une gestion plus efficace et sécurisée des immeubles collectifs.

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37. L’article 9 de la loi 106-12 prévoit qu’il « Est considérée comme nulle, toute condition contraignante au droit des copropriétaires d’user de leurs fractions individuelles, à l’exception de l’affectation, de la caractéristique et de l’emplacement de l’immeuble en copropriété »

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38. L’assemblée générale constitue le pilier décisionnel des copropriétés. Malgré les réformes législatives récentes, des lacunes persistent en matière de représentativité, de transparence et d’efficacité exécutive.

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39. La transparence constitue un élément indispensable dans la nouvelle législation sur la copropriété, renforcée par la clarté. En effet, les récentes réformes, telles que le décret n° 2.23.700, visent à instaurer une gestion plus transparente et rigoureuse des copropriétés, notamment en matière comptable et financière.

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40. En dépit du fait que le droit de louer librement sa partie privative soit reconnu au copropriétaire, son exercice n’est pas sans soulever de sérieuses difficultés au sein de la copropriété. En effet, la location, notamment sous forme de courtes durées, peut rapidement générer des nuisances et des troubles de jouissance, compromettant la tranquillité et la qualité de vie des autres résidents. Le respect du règlement de copropriété, parfois ambigu ou insuffisamment précis, devient alors source de tensions et de litiges, surtout lorsque certains copropriétaires cherchent à imposer des restrictions qui frôlent la discrimination. Par ailleurs, le syndic et le conseil syndical se trouvent souvent démunis face à la multiplication des occupants temporaires, rendant le contrôle et l’application des règles collectives particulièrement ardus. Ces situations, en plus de fragiliser la cohésion entre les membres de la copropriété, compliquent la gestion des charges et l’entretien des parties communes, mettant en lumière la nécessité d’un encadrement juridique plus rigoureux et d’une vigilance accrue de la part des organes de gestion.

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41. Incluant notamment le sol, les gros œuvres, les fondations, les murs porteurs, les escaliers, les couloirs, les équipements collectifs, etc

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42. Même si ce droit offre un avantage en matière d’acquisition, il est soumis à des restrictions, notamment l’exclusion des immeubles soumis à des contrats de crédit-bail et des cessions entre proches.

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43. Conformément à l’article 22 de la loi 106-12 Sont prises à l’unanimité des copropriétaires les décisions concernant les questions suivantes :

    -Édification d’un nouveau bâtiment, ou réalisation de travaux de surélévation d’ancien bâtiment ou création de locaux à usage individuel ;

    – Cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices dans les parties dont les travaux sont achevés lorsqu’il s’agit des immeubles prévus au deuxième alinéa de l’article 1^er ;

    – Droit de surélévation ou d’excavation ;

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44. Cependant, la nécessité d’un consensus élevé pour certaines décisions, comme l’exercice du droit de surélévation, soulève des questions sur la praticité de ces dispositions dans la gestion quotidienne des copropriétés. En effet, les désaccords entre copropriétaires peuvent survenir fréquemment, ce qui pourrait entraver l’efficacité de ces mécanismes de gestion collective.

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45. https://www.valorsyndic.ma/convocation-a-lassemblee-generale-mode-demploi/ , consulté le 17/03/2025 a 10h59

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46. Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, Direction de la Promotion Immobilière, Guide du syndic de copropriété. Rabat 2022, p. 82. www.mhpv.gov.ma/fr consulté le 19 juin 2025 à 23h28.

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47. https://www.valorsyndic.ma/convocation-a-lassemblee-generale-mode-demploi/ , consulté le 17/03/2025 a 16h17

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48. Selon l’article 35 de la loi n° 18-00, tel que modifié par la loi n° 106-12, chaque copropriétaire dispose du droit d’ester en justice pour sauvegarder ses droits dans l’immeuble en copropriété ou pour obtenir réparation du préjudice causé à l’immeuble ou aux parties communes, que ce soit par un autre membre du syndicat ou par un tiers. L’article 35 bis précise, en outre, que tout copropriétaire ayant subi un préjudice à la suite de travaux réalisés conformément à l’article 33 a droit à une indemnisation par le syndicat des copropriétaires, lequel peut, le cas échéant, exercer un recours contre l’auteur du dommage

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49. L’article 35 ter prévoit que, si un copropriétaire estime que sa participation aux charges excède sa quote-part, il lui est loisible de saisir la juridiction compétente afin d’en solliciter la révision, la procédure étant dirigée contre le syndicat des copropriétaires, en présence, le cas échéant, du syndic.

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50. L’article 9 de la loi 106-12.

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51. Nul copropriétaire ne saurait se soustraire à cette obligation, quand bien même son lot serait inoccupé ou qu’il n’aurait pas l’usage effectif de certains équipements collectifs.

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52. Cependant, cette indépendance ne doit pas occulter le fait que la copropriété est, par essence, une communauté où les voisins partagent un espace commun pendant de longues périodes.

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53. Le règlement de copropriété, tel qu’encadré par le droit marocain, se distingue par une double nature, à la fois obligatoire et contractuelle, qui reflète à la fois son caractère impératif et sa capacité d’adaptation aux spécificités de chaque immeuble. D’une part, son aspect obligatoire, consacré par la loi par 106-12, impose un cadre strict visant à protéger l’intérêt collectif et à garantir le respect des règles d’ordre public.

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54. Le règlement de copropriété, tel que défini par les articles 9 et 51 de la loi 18-00, modifiée et complétée par la loi n° 106-12, revêt un caractère obligatoire. L’article 9 met en lumière les composantes essentielles que doit contenir le règlement de copropriété. Ces dispositions ne sont pas laissées à la discrétion des parties, mais constituent une obligation légale, indispensable pour encadrer l’usage des espaces et prévenir les conflits.

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55. L’article 51 de la loi 106-12 prévoit que Le règlement de copropriété doit impérativement comporter plusieurs éléments essentiels. Il doit tout d’abord exprimer la volonté du propriétaire de se soumettre au régime juridique de la copropriété et d’assurer l’inscription correspondante sur les registres fonciers. Il convient également d’y inclure une description précise de l’immeuble, accompagnée de ses références cadastrales. Par ailleurs, une présentation synthétique de la division de l’immeuble, qu’il s’agisse d’étages, d’appartements, de locaux ou de villas, doit y figurer, avec l’indication détaillée des différentes fractions, qu’elles soient divises ou indivises, leur emplacement au sein du bâtiment, ainsi que leurs superficies, hauteurs et contenus respectifs. Enfin, un tableau récapitulatif précisant la répartition des quotes-parts afférentes à chaque partie divise doit être annexé à ce règlement.

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56. L’exercice d’une activité commerciale au sein d’une copropriété nécessite impérativement une autorisation préalable. En principe, c’est le règlement de copropriété qui détermine la vocation de l’immeuble et les usages qui y sont autorisés. Autrement dit, il précise si l’immeuble est strictement destiné à un usage résidentiel, commercial, ou s’il peut accueillir une vocation mixte.( Voir Orane Guisset, Activités commerciales : faire face aux nuisances en copropriété 14 décembre 2020, https://monimmeuble.com/actualite/activites-commerciales-faire-face-aux-nuisances-en-copropriete , consulté le 05/05/20250a 11h13.

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57. Habib Sernani, Les litiges judiciaires à travers l’application de la loi 18.00 relative à la propriété commune , articles juridiques, administratifs, économiques, gestionnaires et politiques, Espace Connaissance Juridique, 25 jan. 2024, https://espaceconnaissancejuridique.wordpress.com/2024/01/25 , Consulté le 20/05/2025 a 07h10 ( article en langue arabe ).

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58. Abdelhak Safi, La copropriété des immeubles et des bâtiments divisés en appartements, étages ou locaux, op.cit, p.150

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59. Qui prévoit que nulles les conditions entravant l’usage des fractions individuelles, sauf si elles respectent l’affectation et la nature de l’immeuble.

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60. Qu’il s’agisse d’un usage d’habitation, commercial ou mixte. Ces clauses supplétives peuvent concerner l’exercice des droits accessoires sur les parties communes, des mécanismes d’arbitrage ou de conciliation, les conditions de reconstruction en cas de sinistre, ou encore des pénalités en cas de retard de paiement des charges

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61. Décret n° 2.17.354 publié le 3 Safar 1439 (23 octobre 2017) portant détermination du règlement type de la copropriété (B.O n° 6635 du 13 Rabii II 1439 (1er janvier 2018)).

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62. Voir l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), Règlement de copropriété, Règlement élaboré en conformité avec le Dahir n° 1-02-298 du 25 Rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12).

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63. L’article 25 du décret n° 2.17.354 publié le 3 Safar 1439 (23 octobre 2017) portant détermination du règlement type de la copropriété

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64. L’article 24 dudit décret.

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65. L’article 28 dudit décret.

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66. Les articles 32-33 dudit décret.

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67. L’article 35 dudit décret.

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68. Il met fin à certains comportements préjudiciables à la copropriété et optimise la gestion des parties communes et privatives, tout en renforçant la sécurité juridique des copropriétaires.

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69. L’article 29 bis de la loi 106-12 prévoit que « Les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité absolue des syndics de l’ensemble immobilier et de leurs adjoints présents ou représentés à l’assemblée générale ».

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70. Cet organe joue un double rôle :

    – Assistance et initiative : Le conseil dispose d’un pouvoir d’initiative, pouvant se saisir de toute question relevant de l’administration et de la gestion de la copropriété. Il formule des avis, spontanément ou sur demande, à l’attention du syndic ou de l’assemblée générale, conformément à l’article 29, alinéa 4.

    – Contrôle : Sa mission principale consiste à superviser la gestion du syndic, en vérifiant notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, ainsi que la passation des marchés et contrats. Cette fonction de contrôle couvre tous les aspects financiers liés à la gestion de la copropriété.

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71. L’Assemblée Générale représente l’instance suprême de délibération au sein de la copropriété, se réunissant selon des règles rigoureuses établies par la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée et complétée par la loi n° 106-12. Sa première session, initiée par un ou plusieurs copropriétaires, a pour vocation première de rédiger le règlement de copropriété s’il n’a pas encore été établi, ou d’en envisager l’amendement si nécessaire, tout en procédant à la nomination des organes de gestion, conformément aux stipulations des articles 16 et 16bis de la loi susvisée. L’Assemblée Générale Ordinaire est tenue de se réunir au minimum une fois par an, dans le respect des dispositions des articles 16bis2 à 16bis10 de ladite loi, afin de garantir un suivi constant des affaires relatives à la copropriété.

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72. L’article 22 de la loi 106-12 prévoit les missions et attributions du Syndic. Dans cet article, Le syndic, acteur clé de la gestion de la copropriété, est investi de missions cruciales pour garantir le bon fonctionnement de l’immeuble et le respect des règles communes.

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73. En fait, le conseil syndical se réunit à la demande d’au moins deux de ses membres, au minimum une fois tous les six mois, ou chaque fois que cela est jugé nécessaire. Les modalités de convocation et de tenue de ses assemblées générales suivent les mêmes règles que celles applicables au syndicat des copropriétaires

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